（原标题：3月楼市“小阳春”成色偏弱 年内160余城释放政策利好）小麦策略
3月，正值传统楼市“小阳春”。但2024年一季度，从各个机构最新发布的数据来看，房地产市场仍在调整过程中，“小阳春”成色偏弱。
2024年4月10日，易居研究院发布的二手房成交报告显示，受去年高基数影响，今年一季度22个重点城市二手住宅成交366339套，同比下降24%，其中3月成交152572套，环比大涨112%，市场活跃度明显提升，但仍明显弱于去年同期，且市场“以价换量”特征明显。
一季度二手房表现相对好于新房。据易居研究院数据，1-3月全国50城新建商品住宅成交3149万平方米，同比下降48%，3月新房出现季节性反弹，成交1379万平方米，环比增幅115%，但成交规模约为去年一季度的一半。
今年以来，房地产政策支持力度进一步加大。诸葛数据研究中心不完全统计发现，截至4月8日，年内160余城出台楼市支持政策276次。政策涉及加大公积金贷款支持力度、下调房贷利率甚至阶段性取消房贷利率下限、放松限购、推行住房“以旧换新”等方面。
中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，3月以来监管部门持续释放稳市场积极信号，各地需求端支持政策有望加速推进，随着供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或迎来温和修复。
二手房成交好于新房
今年一季度房地产仍在调整过程中。在新房市场，克而瑞数据显示，今年一季度重点30城新房供应2095万平方米，环比下降44%，同比下降38%。国金证券分析认为，背后主要原因是部分城市房地产市场持续深度调整，房企“以销定投”，投资及供给大幅减少。
而从新房需求端看小麦策略，克而瑞数据显示，受供给约束、去年高基数和当前房地产市场调整等因素影响，一季度重点30城新房成交2412万平方米，环比下降43%，同比下降52%。
从更大范围来看情况类似，一季度新房市场供需两端表现都较弱。中指数据监测100个城市的成交数据发现，百城新建商品住宅月均成交规模较2023年同期下降约四成。而着眼供应端，一季度批准上市的新房面积同比下降约四成，整体供应处在低位。
环比看，3月市场出现明显改善。据前述易居研究院报告，3月全国50个重点城市新建商品住宅成交面积1379万平方米，环比增长115%，同比仍降49%。在供给端，3月下半月房企拿证节奏有所加快，批准上市面积较上半月明显改善。
2月为传统成交淡季，3月新房成交出现较大环比拉升符合预期。从各地售楼处反馈来看，咨询量、看房量和签约率都开始增加，但市场表现仍明显弱于去年同期。
除了受去年高基数影响外，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新房数据恢复不及预期背后，一方面是在就业、收入、预期等影响下，需求端基本面仍处低位，幼儿园收缩、消费仍在恢复过程中也对住房等大宗消费形成制约。另一方面，二手房交易增加，一季度重点30城二手房交易占比达40%，同比增加16个百分点，挂牌二手房源中次新房占比约50%，对新房市场形成分流。
二手房表现好于新房，易居研究院在二手房成交报告中明确，3月，全国22个重点城市二手住宅成交152572套，环比增长112%，同比减少32%。观察历史数据，二手房交易同比降幅明显，但总体处于偏高位水平。
但需要注意的是，综合机构数据、受访中介、房东、购房者和专家观点，“以价换量”在二手房市场中表现尤为明显。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，3月大部分二手房成交量都是卖房人“以价换量”取得的，这也意味着对于卖房人来说，当下只有把价格降到位，才能快速成交变现。在她看来，仅从成交量这一个维度来判断市场并不全面，目前市场下行的态势尚未完全扭转。
刚刚过去的清明假期楼市表现平淡。中指数据监测发现，今年清明假期重点20城新房销售面积较2022年假期下降约3成（去年清明假期仅有一天，因此主要与2022年同期进行比较）。该机构分析认为，清明假期期间，部分城市在前期政策优化下，市场热度略有回升，核心区项目到访量较节前有所增长，但整体看，客户观望情绪仍在。
在业内人士看来，今年政策环境优于去年，但经历长时间信心不足后，市场目前尚处修复阶段。传统楼市“小阳春”之后，如果没有有力政策接续，5月开始房地产市场或面临回调风险。
年内160余城释放政策利好
今年年初，住建部强调，要充分赋予城市房地产调控自主权，因地制宜调整房地产政策，政府工作报告再度强调要因城施策优化房地产调控，各地支持政策加力落地。
据诸葛数据研究中心不完全统计，截至4月8日，年内160余城出台楼市支持政策276次。政策涉及加大公积金贷款支持力度、下调房贷利率甚至阶段性取消房贷利率下限、放松限购、推行住房“以旧换新”等方面。
公积金仍是各地最常用的政策调控工具，据前述机构统计，今年已有约87城加码公积金政策，政策调控次数达100次。4月8日，北京、广州、苏州和沈阳都有公积金政策出台或拟出台，如北京拟提高绿色建筑公积金贷款额度、广州提高公积金贷款额度、沈阳放宽“商转公”条件。年内襄阳、重庆、厦门、荆州、邯郸、潍坊、大连、湖州等地都有公积金新政推出，内容涉及定向上浮贷款额度、可提取公积金付首付、放宽公积金贷款使用条件等方面。
公积金支持力度在加大，今年多地也出手下调房贷利率，贝壳研究院监测显示，3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均处于历史低位，同比分别回落43BP和75BP。
此外，值得注意的是，近日，福州、济宁、青岛、南昌、赣州、九江等十余个城市宣布，4月起阶段性取消首套房贷利率下限。
对此，陈文静认为，降低房贷利率可以更好地降低购房者置业成本，促进需求释放。接下来，符合条件的城市未来仍有望下调首套房贷利率下限或阶段性取消首套房贷利率下限。此前已经下调房贷利率下限的城市，也存在继续下调的空间。
房屋“以旧换新”的政策也不断推出，据中指研究院统计，2023年以来已有超30城表态支持“以旧换新”，涉及发放“以旧换新”购房补贴、联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务、组织国企平台或开发商则直接收购旧房等方面。如4月1日，郑州发文支持“以旧换新”，计划今年通过指定主体收购和市场交易的方式，完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。
限购政策关乎购房家庭的购房资格和可购房套数，今年重点一二线城市持续优化调整限购政策，如广州解除120平方米以上购房限制，上海放宽外环以外区域单身限购，北京优化通州限购、取消离婚限购，杭州取消二手房限购等等。
此外，天津西青、河南南阳、重庆、福建福清、江苏徐州、吉林长春等地通过购房税费减免、发放购房补贴等多种方式，缓解了居民购房压力。
东方金诚分析师唐晓琳向21世纪经济报道记者表示，需求不振仍是当前房地产行业的症结所在，要释放合理住房需求，引导个人房贷利率进一步下行是关键。虽然当前房贷利率已显著低于历史低点，但对比经济增速、物价水平，房贷利率仍有较大下调空间。
而在供应端，唐晓琳表示，今年以来，住建部联合金融监管总局大力推动各城市建立房地产融资协调机制，金融机构的参与将为平稳推进保交楼形成强有力的资金支持，也为房企释放更多流动性，降低资金链断裂风险，助力房地产行业平稳健康发展。此外，3月22日召开的国常会对房地产的部署有所深化，会议明确要改革商品房相关基础性制度小麦策略，或意味着未来商品房预售制度、土地出让制度、房地产税收制度等相关基础性制度有进一步改革可能。
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